sexta-feira, setembro 25, 2020
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Arquiteto cria modelo de Arena na Gávea para o Flamengo!

Buteco
do Flamengo – Não sou o maior especialista do assunto, bem longe disso, mas sou
o blogueiro rubro-negro mais chato, certamente. Sonho com um estádio do
Flamengo, já postei mais de 10 colunas no Buteco do Flamengo, no Urublog e em
outros fóruns flamengos sobre o assunto. Algumas decisões históricas, que o
clube deve tomar estrategicamente, ou deveria ter tomado, tornam o Flamengo um
“nômade”, sem casa. Desde a licitação do Engenhão, abandonada, favorecendo ao
Botafogo, onde em minha modesta opinião ficamos institucionalmente “encantados”
com o canto da sereia, que foi a definição do Maracanã como “casa”,
estou incomodado. Muito mais incomodado por constatar que em 2016 não teremos
um lugar para jogar no Rio de Janeiro. Isso é um absurdo se juntarmos Flamengo,
Rio de Janeiro, Obras faraônicas e Megaeventos…

O que
me alegra é não estar só nesta “batalha inglória” pela casa do Flamengo. Somos muitos!
Um destes caras é um Butequeiro assíduo. Falo do Neo, como costuma ser chamado.
Ele é um daqueles que estão na linha de frente nesta batalha, sonhando
escrevendo pensando num Flamengo sempre maior, do tamanho que merecemos. Neo é
Arquiteto e topou fazer um post em conjunto sobre uma “intervenção” na Gávea,
para uma casa provisória ou uma casa definitiva para o clube, por isso o título
“Acabou a desculpa”!
Os
estádios projetados pelo Neo se encontram dentro dos gabaritos e especificações
técnicas requeridas para a construção de uma casa na Gávea, seja ela provisória
ou definitiva. A batalha ao lado ou contra os órgãos públicos, que contestam e
atrasam o desenvolvimento do clube, claramente observado na construção da nova
arena de basquete (burocracia imensa), sem um centavo de verba estatal.
A
questão que nos aflige é a política estatal e seus órgãos de controle, que
somados a uma cultura “coitadista” e mesquinha, sem papas na língua, afeta o
desenvolvimento do Rio de Janeiro (estado/cidade). Falo sem vergonha, com
coragem e propriedade, pois nasci aqui e vivo no Rio de Janeiro. A bandeira,
sem trocadilho, deveria ser encampada imediatamente pelo Conselho Diretor do
clube, e porque não, por nós torcedores, mais do que nunca! Não me refiro às
batalhas jurídicas, tramites burocráticos, farpas por imprensa ou notas
oficiais, me refiro a vontade política e projeto real. Transparência. Abaixo o
texto do Neo. Divirtam-se!
***
Com
todas as notícias saindo sobre o fechamento do Maracanã e Engenhão ao mesmo
tempo, o Flamengo precisa para 2016 ter um estádio para mandar seus jogos do
Carioca e das demais competições do Brasil. Levando em conta que no Rio de
Janeiro só temos estádios péssimos, eu pensei em um estádio em estruturas
metálicas com fechamento lateral em placas de aço ou PVC para dar o acabamento.

É
necessário pedir as licenças aos órgãos responsáveis para erguer esta
estrutura. Além disso, há legislação específica para não haver acidentes.
Entretanto, há diversas empresas que trabalham exclusivamente com este tipo de
estrutura (Nussli e Arena Group, por exemplo) e, quem tem fortes contatos
dentro dos órgãos do governo, o que pode reduzir bem o tempo burocrático do
licenciamento. Um exemplo é a empresa que monta o Rio Open.

Acredito
em não haver muitas barreiras políticas para este estádio por causa da sua
natureza temporária. Além disto, seria necessário para suprir as ausências dos
dois principais estádios da cidade. As três estações do metrô que serão
inauguradas até as Olimpíadas estarão num raio máximo de 1 km. Ou seja, há
demanda, necessidade e infraestrutura de transportes para absorver este volume
de torcedores.

O
estádio temporário em si, não é uma criação minha. Ele é apenas uma adaptação
de estádios-protótipos, encontrados na internet, para o espaço disponível na
Gávea. Sua capacidade é de mais ou menos 30.000 pessoas, podendo ser reduzida
ao se enquadrar nas diversas leis e decretos que incidem sobre o lote. Porém,
um estádio com capacidade entre 20 e 30 mil não é nada mal se tratando de
temporário.

Dentro das especificações e dentro de uma área que deixaria livre o clube social.
Considerando
que conseguimos instalar um estádio provisório e tudo flui muito bem, incluindo
renda, visibilidade e aceitação dos moradores do entorno, nós não podemos nos
esquecer que o estádio é provisório e terá uma data para o desmonte. Portanto,
logo após a licença de obra para o temporário, já teríamos que dar entrada no
estádio permanente.
Como
todos desejam, o Flamengo precisa de sua casa definitiva e, esta seria uma
ótima oportunidade de aproveitar todos os frutos e erros do estádio temporário
para construir o seu estádio permanente. Pensei em algo um pouco acima da média
histórica de público do Flamengo (até aqui), que é de 30 mil torcedores.
Portanto, encontrei da mesma forma um estádio para pouco mais de 36 mil
torcedores. Com isso, teríamos 5 mil lugares para a PM fazer sua parte de
segurança do visitante, mais os 30 mil livres para mantermos a nossa média
histórica de público.
Este
estádio pode ser de estruturas de concreto armado, pré-moldado, metálico ou,
até mesmo, com dois sistemas estruturais como pré-moldados e metálicos. Eu sou
adepto deste último sistema, pois é mais rápido, ecológico e barato. A
cobertura não seria necessária num primeiro momento, caso o orçamento ficasse
muito alto, mas o arranque (base para a continuação) da cobertura teria que ser
construído junto com as arquibancadas. Outra opção para baixo orçamento seria
construir primeiramente o anel inferior. Porém, novamente, se faz necessário
deixar o arranque, pois não podemos pensar pequeno.

Não
gosto de soluções de construções em etapas, pois não sabemos o dia de amanhã.
Por mim, faria um estudo bem executado, captaria os recursos necessários, como
naming rigths, para fazer de uma vez. Nós não abandonaríamos o Maracanã, pois
ainda mandaríamos jogos de apelo lá, como semi-finais, finais e clássicos, mas
teríamos nossa casa, com nossos patrocinadores e nossa renda. Também queria um
estádio para 100 mil, mas no Rio de Janeiro não há terrenos com todos os itens
que o condicionariam para construí-lo, como localização, transportes, segurança
e preço de compra.

A Arena do Atlético-PR, para 43 mil pessoas, caberia no espaço da Gávea, com rampas paralelas, diferentemente das rampas do Maracanã, por exemplo.
Relembro
que não fiz nenhum projeto aqui, apenas adaptei duas situações que apareceram
recentemente para que o Flamengo deixe de ser escravo do consórcio do Maracanã
e do Estado do Rio de Janeiro. Não sou escritor nem jornalista, sou apenas um
arquiteto apaixonado pelo Flamengo que quer ver o seu clube com o estádio, mais
bem localizado do país, para chamar de seu e orgulhar a única e real nação
deste país, a flamenga!
***
Retornando,
eu, Luiz, faço algumas considerações aprofundando e referendando o texto do
Neo, a quem agradeço enormemente. O Flamengo certamente elaborará um PLANO DE
USO DO ESTÁDIO. O que pretende fazer com ele, como vai administrar, para
usufruir o máximo e oferecer o que for de melhor para seus usuários.
Por
exemplo, mapear potenciais áreas comerciais – no terreno do clube ou dentro do
próprio estádio, de preferência – áreas hoje vazias ou utilizadas para outros
objetivos e que podem ser transformadas em lojas, restaurantes, quiosques;
Pensar em um corredor ou uma ligação com a Arena da Gávea (“McFla”, a
construir), o Museu e a Megaloja que ficam do outro lado do terreno; Propor
alterações de uso, como retirada de cadeiras de um setor do estádio para
transformá-lo em uma área “popular” (em moldes existentes como no estádio do
Borussia Dortmund e no Itaquerão); projetar elementos pré-moldados para
montagem rápida, como palco(s) e pisos, preservando o gramado em dias de shows;
Estudo da acústica do estádio e projeto para adequação e melhoria para shows,
menor impacto externo; Idem para iluminação, etc.
O
plano de uso teria como objetivo principal atingir o potencial máximo de
lucratividade que um estádio na Gávea pode oferecer a um clube como o Flamengo.
Na comercialização e construção deste estádio (e de qualquer outro) existem
três pilares basilares para a comercialização (quem não conseguiu executar, não
se deu tão bem até o momento): Comercialização de direito de nome do estádio e
de setores internos do estádio (Naming Rights), Aluguel de camarotes e cadeiras
cativas (concessão por período) e Comercialização e concessão de bares e
estacionamento.
O que
o Arsenal (Inglaterra) fez é improvável de se repetir, mas não impossível. No
período de estudos, chegou uma empresa bancou todos os custos de construção do
estádio, dando nome a ele e se transformando em patrocinador máster por 10
anos. O custo da operação para a Emirates ficou em 420 milhões de Libras, ótimo
para o Arsenal.
Atualmente
o mercado está diferente, mas os cálculos de estimativa dos Naming Rigths pelos
primeiros 15 anos do estádio, giram em torno de R$ 15 MM/ano a R$ 20 MM/ano,
como ocorreu recentemente nas Arenas Itaipava (Fonte Nova e Pernambuco). O Novo
Palestra Itália, em São Paulo por R$ 280MM por vinte anos. No Rio de Janeiro e
atrelado com a Marca Flamengo, acredito que giraria na casa dos R$ 20 MI/ano
por 10 anos (R$ 200 MI no total).
Em
Portugal, o Benfica, clube conhecido de nós brasileiros, não conseguiu
comercializar o direito de nome do Estádio da Luz, sua casa. A solução
encontrada foi a comercialização de setores do estádio, vendendo o nome do
setor para empresas diferentes. O clube mais popular de Portugal passou a
chamar os setores com os nomes dos parceiros. Quatro parceiros, quatro nomes de
setor: MEO, Sagres, Coca-Cola e Moche, empresa do grupo Meo, que tem então duas
cotas. Um ótimo negócio! O direito de nome completo virou três grandes
parcerias para o Benfica. O mix de direito de nome pro estádio e para setores
poderia ser tentado. O São Paulo tem um em pequena escala, o setor Visa, seu
“Maracanã+”.
Diferente,
um modelo que muito me agradou também, foi o do estádio do Barcelona de
Guayaquil, onde se pagou a construção apenas com a venda dos camarotes, áreas
comerciais e cadeiras cativas. O clube conseguiu financiar ainda na fase de
projetos, inaugurando em 1987 apenas com a venda/concessão dos camarotes. Foi
sede de final de Copa América e de final de Libertadores.
O
Alianz parque, a arena do Palmeiras tem semelhanças com o modelo anterior. O
projeto já saiu do papel com o direito de nome comercializado, uma vantagem
frente ao Corinthians, que sofre com o ITAQUERÃO. Seu modelo de concessão de
camarotes é eficaz, já que faltam poucas unidades a se comercializar. Os
contratos são de três e cinco anos e em média os camarotes custam anualmente
200 mil Reais. Nada mal. A capacidade varia entre 12 e 21 pessoas e há camarotes
reservados para os parceiros do clube e a construtora, são 200 no total, 120
comercializáveis. No modelo para a comercialização das cadeiras cativas, não é
permitido a compra de lugares únicos, apenas de quatro em quatro unidades, já
que ninguém vai aos jogos sozinho. O interessante é que estas cadeiras se
localizam em camarotes mais amplos, para 28 pessoas, ou seja, sete lotes de
quatro lugares. Perfeitamente aplicável, por aqui.
A
Estimativa de faturamento dos bares seriam num modelo híbrido entre os bares do
estádio de Nacional de Brasília e os restaurantes do Emirates Stadium. Em
Brasília na partida contra o Coritiba (pelo Brasileirão de 2013) foi arrecadado
pelo Flamengo aproximadamente 300 mil reais nos 54 bares do estádio (valor
especulado, impreciso, sem qualquer conferência. Ouvi no rádio do carro,
desculpem-me pela falta de fontes mais confiáveis).
Não
sei qual foi o acordo firmado pelo clube, mas se o Flamengo consegue em média
R$ 200.000,00 por jogo, em 30 jogos de uma temporada, se obtém “rasamente” R$
6.000.000,00 no ano. Com os bares temáticos e restaurantes, o calculo seria um
pouco diferente, melhores. Já que existe um acordo com o McDonalds para a
construção de uma arena, presumo que não seria tão difícil construir uma ponte
para uma possível parceria para os bares. Dividindo os bares em 60% do “tipo
McDonalds”, o restante, seria de bares “populares”.
Um
outro tipo de bar também seria interessante no estádio permanente. No Emirates
existem 8 bares voltados para as famílias e um público mais ligado ao ambiente
do que o jogo em si, mesmo que este possa ir à ponta deste estabelecimento que
tem visão do campo, para assistir a parte do jogo. Resolvi comparar a um
restaurante popular no Brasil para exemplificar, o Outback. Cada restaurante
tem em média um faturamento anual de R$ 5.000.000,00/ano (o gestor receberia 8%
do valor do negócio, que pode girar em torno de R$ 400.000, daria
aproximadamente R$ 5 MI/Ano) Seriam oito restaurantes dentro do estádio que
alcançariam uma marca de R$ 40 MI. Se o lucro for da ordem de 20% teremos R$ 8
MI/ano. Mesmo com os valores estipulados aqui, é provável que se consiga uma
quantia ainda maior.
A
Estimativa de receita de Lojas seria obtida dos aluguéis condominiais e talvez
porcentagem do lucro. Não tenho como precisar, mas posso descrever que a “venda
de lojas” (cessão por período) também estariam inclusas como receita de
construção do estádio e se dariam como ocorrem nos shopping centers: 100 lojas,
50 m² por R$ 10.000,00 o m² com a receita total de R$ 50.000.000,00. Não
incluirei lucros como receita por não ter como precisar.
Para
comparação da estimativa de estacionamento, temos o Terminal Garagem Menezes
Côrtes S.A., no centro do Rio de Janeiro pode servir como referência para
aferir os ganhos com estacionamento. Lá existem 3.500 vagas. No estádio
proposto seriam aproximadamente 1.800. Com uma média de ocupação diária de 50%
e de período médio de 2 horas, que custariam aproximadamente R$ 40,00, teríamos
no final de um ano o valor aproximado de R$ 13.140.000,00. Neste calculo
rápido, não consideraria os mensalistas ou as diárias, que certamente
contrabalanceariam os dias de menor movimento, além das “vagas VIPs”.
Merchandising,
placas fixas e eletrônicas dentro do estádio e no campo de jogo, publicidade
telões e televisores do estádio/camarotes – Nestas propriedades o Flamengo
poderia arrecadar aproximadamente R$ 10 MI/ano. Em Bilhetagem, Eventos,
Conferências e Banquetes, Tours e Museu, Catering (fornecimento em geral,
serviços, principalmente comida), todos estes serviços podem arrecadar
aproximadamente R$ 10 milhões por ano, com a concessão e percentagem destes
serviços, mas como também não tenho dados e subsídios é apenas especulação
sobre os números.
Surgiria
um aparelho esportivo novo, que se sustentasse com um financiamento via BNDES
ou outro banco, e uma parceria com uma construtora como nos casos do Grêmio e
Palmeiras. A propriedade principal de um estádio, seu nome, o direito do nome
do estádio de um estádio do Flamengo no Rio de Janeiro imagine quanto não
custaria? Poderia explorar, diversos números, outras questões, mas penso ser o
suficiente para explanar o que pensamos a respeito da construção.
Gostaria
de agradecer aos Max Amaral que me ajudou diretamente, ao Neo que produziu a
base do texto, enriquecendo sobremaneira minha coluna e a todos os Butequeiros,
que sempre ajudam na reflexão sobre este assunto. Obrigado, Rapaziada!
P.S.: Agradeço ao
Butequeiro Arbak Apuhc, que havia enviado ao Blog este adendo. Reenviou e é um
exemplo do que me refiro, os Butequeiros sempre nos ajudam, com ideias e
sugestões. Obrigadíssimo!
“Creio pertinente mencionar, para fins de
escala, o tamanho da área “disponível” na Gávea sem alteração
significativa da “área social”: 200m x 165m. É o quadrado vermelho na
imagem. A Arena do CAP (43 mil) cabe aí, mas faltariam as áreas para as rampas,
que talvez pudessem ser paralelas à arquibancada, abaixo da mesma. A Ilha do
Retiro é assim. Já no Maracanã elas são perpendiculares, ocupando imensa área
ao lado do estádio”.

Luiz
Filho

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